上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過(guò)中介獲取信息，買(mǎi)房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。　　二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。　　房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。　　表現(xiàn)　　不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任　　據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。　　所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴(lài)?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。　　不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。　　據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：　　假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。　　因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。　　陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。　　內(nèi)容　　五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)　　陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———　　瑕疵告知義務(wù)　　內(nèi)容：　　二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。　　案例：　　上家收了定金，樓價(jià)上漲便隨意撤單;下家通過(guò)中介獲取信息，買(mǎi)房時(shí)甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場(chǎng)在日益紅火中發(fā)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，其中不少糾紛產(chǎn)生在房屋交易之前。　　二手房交易前糾紛增多的現(xiàn)象是交易對(duì)象失信的表現(xiàn)，而房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，按照相關(guān)法律，交易雙方都應(yīng)當(dāng)履行“先合同義務(wù)”，不履行“先合同義務(wù)”者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)“締約過(guò)失”責(zé)任。　　房產(chǎn)律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，莫忘履行“先合同義務(wù)”。　　表現(xiàn)　　不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任　　據(jù)上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)法律咨詢(xún)部主任、德尚律師事務(wù)所陳世福律師介紹，二手房交易中出現(xiàn)了一種新現(xiàn)象，即交易中的一方不履行“先合同義務(wù)”。　　所謂“先合同義務(wù)”是指在合同簽訂之前、交易洽談過(guò)程中，合同訂立當(dāng)事人一方依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則所產(chǎn)生的義務(wù)。不履行先合同義務(wù)，而致另一方信賴(lài)?yán)鎿p失者，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。　　不履行“先合同義務(wù)”的表現(xiàn)形式有：上家已獨(dú)家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價(jià)上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業(yè)信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認(rèn)，上家已預(yù)收了誠(chéng)意金，待購(gòu)房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現(xiàn)的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關(guān)知識(shí)。交易雙方往往片面認(rèn)為，只有簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同以后才能追究違約方的責(zé)任。他們不清楚，在交易洽談過(guò)程中，也有一個(gè)履行法律義務(wù)即“先合同義務(wù)”的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。　　據(jù)陳世福律師介紹，“先合同義務(wù)”的法律依據(jù)是《合同法》第四十二條：當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：　　假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;有其它違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。　　因此，不履行先合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)《合同法》第42條的締約過(guò)失責(zé)任。　　陳世福律師為此建議，合同雙方應(yīng)遵守游戲規(guī)則，立法上也應(yīng)更加完善，以增強(qiáng)締約過(guò)失責(zé)任認(rèn)定的可操作性。　　內(nèi)容　　五項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成先合同義務(wù)　　陳世福律師提醒購(gòu)房者，二手房交易締約過(guò)程中的先合同義務(wù)主要有五個(gè)方面的內(nèi)容———　　瑕疵告知義務(wù)　　內(nèi)容：　　二手房的提供者，不管是上家還是中介商應(yīng)當(dāng)將交易房屋所具有的瑕疵告知購(gòu)房人，不得隱瞞。比如該房屋已設(shè)定了抵押;或者該房屋有質(zhì)量問(wèn)題等，都應(yīng)如實(shí)告知購(gòu)房人。否則，因?yàn)樵撹Υ枚斐珊灦ǖ暮贤瑹o(wú)效或被撤消的，則要向購(gòu)房人賠償損失。　　案例：　　上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當(dāng)場(chǎng)約定5日內(nèi)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。然而，在5天當(dāng)中，雖經(jīng)李小姐多次請(qǐng)求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過(guò)戶(hù)手續(xù)。李小姐無(wú)奈之下向法院提起訴訟。　　忠實(shí)的義務(wù) 　　內(nèi)容：　　二手房交易中，雖然一方當(dāng)事人沒(méi)有明確告知對(duì)方當(dāng)事人有關(guān)信息屬商業(yè)秘密，但基于此種信息的特殊性質(zhì)，按照一般的常識(shí)，二手房交易當(dāng)事人不能泄露更不應(yīng)當(dāng)以此搞手拉手交易，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。　　案例：　　XX年11月，還某、龔某、季某先后來(lái)到上海萬(wàn)乾房屋置換經(jīng)紀(jì)有限公司靈石路分公司，要求上門(mén)察看在該處掛牌出售的房屋。萬(wàn)乾公司隨即要求3位看房者填寫(xiě)《看房約定書(shū)》，規(guī)定看房者自看房之日起3個(gè)月內(nèi)，不私自與出售方或通過(guò)第三方簽訂所看房屋的轉(zhuǎn)讓合同，否則需向該公司支付房屋轉(zhuǎn)讓總價(jià)2%的違約金。　　3位看房者填寫(xiě)完約定書(shū)，萬(wàn)乾公司派員分別陪同他們察看房屋。不料此后，3人甩開(kāi)中介公司分別與賣(mài)房者委托其他房屋中介公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。　　萬(wàn)乾公司得知后，將4位看房者告上法院。法院認(rèn)為，3位看房者的行為違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)酌情賠償萬(wàn)乾公司從事居間活動(dòng)而付出的勞務(wù)及必要費(fèi)用。