2017年風(fēng)光無(wú)限的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，正面臨著監(jiān)管趨嚴(yán)、合規(guī)要求更高的新情況。
作為一項(xiàng)重要的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托對(duì)信托公司的盈利舉足輕重。不過(guò)，多位業(yè)內(nèi)人士透露，隨著監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管日漸嚴(yán)格，部分“擦邊球”業(yè)務(wù)在2018年將被嚴(yán)令禁止。一度狂飆突進(jìn)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)或?qū)⒖s量，創(chuàng)新類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)成為眾多信托公司轉(zhuǎn)型的新方向。
業(yè)務(wù)規(guī)模飆升引發(fā)監(jiān)管關(guān)注
“價(jià)量齊升”是對(duì)2017年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確描述。用益信托在線統(tǒng)計(jì)顯示，2017年集合信托市場(chǎng)上共成立1583款房地產(chǎn)信托計(jì)劃，募集資金4319.12億元，而2016年成立的房地產(chǎn)信托計(jì)劃為742款，募集資金1968.09億元。
從收益率水平來(lái)看，2017年1月市場(chǎng)上的房地產(chǎn)信托計(jì)劃平均預(yù)期收益率為6.76%，到了2017年12月，房地產(chǎn)信托計(jì)劃平均收益率已升至7.51%。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)揭示了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在2017年快速擴(kuò)張的勢(shì)頭。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金信托余額為2.07萬(wàn)億元。從房地產(chǎn)信托在資金信托整體規(guī)模中的占比看，去年二季度為9.02%，到了去年三季度升至10.01%。
“正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托規(guī)模快速飆升，才引發(fā)了監(jiān)管層的關(guān)注。”東部地區(qū)某信托公司人士向記者透露。2017年末，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定，商業(yè)銀行和信托公司開(kāi)展銀信類業(yè)務(wù)，應(yīng)貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，遵守相關(guān)法律法規(guī)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。
國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部研究員林寅說(shuō)，此前有一部分不合規(guī)的項(xiàng)目通過(guò)業(yè)務(wù)模式的設(shè)計(jì)規(guī)避了監(jiān)管限制，但在目前強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)查處的背景下，這種對(duì)不合規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行“包裝”的做法將不可持續(xù)。同時(shí)，在信托公司參與個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，如果對(duì)末端資金用途疏于管理，出現(xiàn)消費(fèi)貸用于購(gòu)房的現(xiàn)象，也將違反監(jiān)管要求。
轉(zhuǎn)型創(chuàng)新成趨勢(shì)
“其實(shí)，信托公司在做房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時(shí)也開(kāi)始審慎起來(lái)。”某信托公司高層人士對(duì)記者表示。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)，房企的融資渠道逐漸縮減，當(dāng)前部分中小房企的主要融資方式都轉(zhuǎn)向了非銀渠道。“這意味著一旦房企的現(xiàn)金流遇到問(wèn)題，信托公司的產(chǎn)品很可能被連帶著出現(xiàn)兌付危機(jī)。”該人士說(shuō)。
另一位信托業(yè)內(nèi)人士透露，雖然當(dāng)前房企對(duì)于資金成本并不敏感，仍能夠接受相對(duì)較高的融資成本，但信托公司方面對(duì)于業(yè)務(wù)的合規(guī)性要求已開(kāi)始提高。“不符合‘四三二’原則的業(yè)務(wù)不能做，名股實(shí)債的業(yè)務(wù)同樣不能開(kāi)展。很多原來(lái)打‘擦邊球’繞開(kāi)監(jiān)管幫房企拿地的項(xiàng)目，現(xiàn)在也都停了。”該人士表示。
那么，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)何去何從？多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，作為重要的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)信托貢獻(xiàn)的利潤(rùn)舉足輕重，監(jiān)管層并沒(méi)有完全封住房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的“口子”。“只要是合規(guī)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍可以正常開(kāi)展，但數(shù)量上肯定會(huì)減少。”
但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)遇到發(fā)展瓶頸且轉(zhuǎn)型需求迫切，已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。在具體的轉(zhuǎn)型方向上，真實(shí)的地產(chǎn)股權(quán)投資項(xiàng)目成為業(yè)內(nèi)最為看好的領(lǐng)域。據(jù)了解，“真股權(quán)”房地產(chǎn)信托通過(guò)深度參與地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，以股權(quán)投資的形式參與并獲取固定收益和分紅，已是目前比較成熟的業(yè)務(wù)模式。
同時(shí)，類Reits產(chǎn)品的模式也備受信托業(yè)內(nèi)青睞。某信托公司研究員向記者表示，目前信托公司對(duì)于一二線城市核心地帶的資產(chǎn)仍有濃厚興趣，加之資產(chǎn)證券化也是監(jiān)管提倡的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向，目前已有部分信托公司開(kāi)始嘗試做相關(guān)業(yè)務(wù)。“這類業(yè)務(wù)的可復(fù)制性強(qiáng)，同時(shí)未來(lái)更容易對(duì)接資本市場(chǎng)，還具有融資成本較低的特征，相信將是拓展信托公司和房企合作空間的新業(yè)務(wù)。”該研究員說(shuō)。（來(lái)源：上海證券報(bào)·新聞·財(cái)富管理）
